Sıkça Sorulan Sorular
Sorularınızı info@mulklifesiteyonetimi.com adresine e-posta ile iletebilirsiniz.
Geçici yönetim ve denetim kurullarını nasıl değiştirebiliriz?
Kat Mülkiyet Kanununa göre geçici yönetim sürecinin uygulanabileceği en fazla süre 10 yıl ile sınırlandırılmıştır. Kat malikleri şu detayı iyi bilmelidir ki, bu süreyi asla beklemek zorunda değllsiniz. KMK 29. madde doğrultusunda kat maliklerinin 1 / 3 yazılı istemi üzerine tüm kat maliklerini olağan üstü toplantıya davet ederek süreci başlatabilirsiniz. Burada dikkat edilmesi gereken husus ; olağan üstü toplantı davetinin, toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün öncesinden, nerede ,saat kaçta, toplantı gündeminin daimi yönetim ve denetim kurulu seçimi olduğunu belirten davet mektubunun bütün kat maliklerine yazılı tebliğ edilmesi gerekmektedir. Geçici yönetimi fesih edip, kalıcı yönetime geçmek için yapılacak bu toplantıya tüm kat maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu , yani % 51 ve üzeri katılım şart olup, oy çokluğu veya oy birliği ile kararın alınması neticesinde kanuni olarak kalıcı yönetim ve denetim kurullarını seçmiş olursunuz .
Kat Mülkiyet Kanunu hangi şartlarda uygulanır?
Kat Mülkiyeti Kanunun 34. maddesinde bulunan kesin hükme göre “Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. ” Bu nedenle Kat Malikleri Genel Kurul toplantısı yapılması, toplantıda yönetimi kendi aranızdan veya dışardan seçebileceğiniz bir kimseye veya üç kişilik bir kurul ile sağlanması, noterden tasdikleyeceğiniz, yönetim kurulu karar defteri almak şarttır. Yasaya uygun yönetilen ve kararları noter onaylı karar defterinde kayıt altına alınan kararlar ile yönetilen ana gayrimenkulün ortak giderlerine tüm kat malikleri, katılmak zorundadır. Ayrıca KMK ‘na göre iskan alınmamış toplu yapılarda oturumun 2 / 3 oranına gelmesi ile birlikte kat mülkiyet kanunun uygulanması gerekmektedir.
Yönetim planı bağlayıcımıdır ?
KMK 28.madde “Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.” gereği yönetim planı yapının anayasasıdır ve uygulanması gerekir.
Yönetim planı değiştirilmesi ne şekilde olmalı?
Kat malikleri genel kurul toplantısında gündem maddesi dahilinde alınan karar ile birlikte tüm kat maliklerinin 4 / 5 yazılı onayı şarttır.
Toplu yapılarda blok bazında yapılan kat malikleri genel kurul toplantısında blok temsilcisi / blok yöneticisi seçimi ile birlikte mutlaka gündem olarak yönetim planı değişikliği karar oylaması yapılması gerekmektedir. Alınan karar sonrası , seçilen her bir blok temsilcisi / blok yöneticisi kendi bloğundaki kat maliklerinin 4 / 5 yazılı onayını almak zorundadır. Blok temsilcisi / blok yöneticileri tarafından tamamlanan bu süreçlerin ardından site temsilciler kurulu toplantısında yönetim planın değişmesine yönelik yapılan oylamada, tüm blok temsilcilerinin temsil ettiği oyların ,toplu yapıdaki tüm kat malik sayısı 4 / 5 oranını sağlaması şarttır.
Kat malikleri genel kurul toplantılarında alınan kararlar bağlayıcımıdır?
Kat Mülkiyeti kanunu 33.madde gereği, “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir. Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Dava açılması durumunda ; Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, ilgili kanuna ve yönetim planına göre, bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir.Mahkemenin kararı kısa bir süre içinde yerine getirilmek üzere, lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ edilir.
Yukarıda belirtilen hususlar ile birlikte genel kurulda usule uygun alınan ve aykırılık arz etmeyen her bir karar tüm malikler ve sakinler için bağlayıcıdır.
Yönetim kurul kararları bağlayıcımıdır?
KMK , yönetim planı ve bağlayıcı diğer kanun – yönetmeliklerin yapıda uygulanmasına yönelik kat malikleri genel kurullarında seçilen yönetici veya yönetim kurulları tüm kat maliklerinin yasal temsilcisi sayılmaktadır. Yönetimin önceliği genel kurulda alınan kararları uygulamaktır. Görev süresi içerisinde Kat Mülkiyet Kanunun ve yönetim planın yöneticiye vermiş olduğu yetkililer çerçevesinde usule uygun alınan kararlar tüm malikler ve sakinler için bağlayıcıdır.
Yönetim organının seçilmesi ne şekilde olmalı?
Kat Mülkiyeti Kanunu 34.madde gereği, “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat malikleri genel kurul toplantısında,bütün kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile oy birliği veya oy çokluğu ile atanır. Yönetici seçimi kat malikleri kurulunun karar vereceği bir konudur. 31.madde gereği, “Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekalet edebilir.” vekil edilen kişi vekaletnamede özel bir durum yoksa tüm gündem için oy kullanabilecektir.Toplu yapılarda yönetim kurulunu oluşturmak üzere blok bazında seçilecek olan blok yöneticisi/blok temsilcisi , kat malikleri toplantısında blok kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı çoğunluğu tarafından oy birliği veya oy çokluğu ile atanması gerekmektedir.
Denetim organının seçilmesi ne şekilde olmalı?
Kat Mülkiyeti Kanunu 41.madde düzenlemesine göre Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğu tarafından oy birliği veya oy çokluğu ile seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna verebilir.
Toplu yapılarda denetim kurulunu oluşturmak üzere blok bazında seçilecek olan blok yöneticisi/blok temsilcisi ,kat malikleri toplantısında blok kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı çoğunluğu tarafından oy birliği veya oy çokluğu ile atanması gerekmektedir.
Seçilen denetçi veya denetim kurulu mutlaka malik olmak zorundadır.
Aidat ve işletme avans ödemeleri ne şekilde olmalı?
KMK 20.madde gereği “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, (Ek ibare: 14/11/2007-5711 S.K./9.mad.) güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.” bina giderlerinden ben kullanmıyorum diyerek muaf olmak mümkün değildir. KMK da belirtilen paylaşım dışında bağlayıcı olan diğer unsurda tapuya tescil ettirilmiş olan yönetim planındaki paylaşım şeklidir. Bağımsız bölümde otuyor veya oturmuyor olmak ortak alan giderlerine katılmama hakkını vermemektedir.
Gürültü ve rahatsız edilmem ile ilgili ne yapmalıyım?
Kat Mülkiyeti Kanunu 18.madde “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.” gereği dava açma hakkınız bulunmaktadır.Bu konu KMK ile bu şekilde ilişkili iken ayrıca kabahatler kanunu nezdinde kanuni işlemler yapılmaktadır. Belediye,kolluk kuvvetleri ve Çevre Bakanlığına şikayette bulunmanızda mümkündür.
Ortak kullanım alanlarını kirleten kişilere ceza nedir?
KMK 18.madde “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.” düzenlemesine istinaden aykırılıklar nedeni ile dava açılması gerekir ve mahkeme bu davada kişiye uyarı yada para cezası verecektir.
Ortak alanda herhangi bir imalatın yapılması ne şekilde olmalı?
KMK 19.madde Kat malikleri ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlılığını titizlikle korumaya mecburdurlar
“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.” gereği genel kurulda karar alarak yeterli çoğunluk onayı ile talep edilen imalat yapılabilir.
KMK 41.madde Kat malikleri ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar,ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydaların çoğalmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler,kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Yapılması önem arz eden her hangi bir imalatın olumlu olarak genel kurul kararı alınmadığı veya gerekli sayı ve arsa payı çoğunluk onayı sağlanamadığı takdirde genel kurul toplantısı yapıldığı tarihten itibaren toplantıya katılanların 30 gün içerisinde bağlı bulundukları Sulh Hukuk Mahkemesine itirazda bulunarak bireysel başvuru ile hakimin müdahalesini talep edilebilir.
Asansör veya çatı yenileme kararı ne şekilde olmalı?
Kat malikleri genel kurulunda gündem dahilinde, katılanların oy birliği ile alınan karar sonrasında blok yapıdaki tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluk imza onayı ile gündem konusu imalat yapılabilir.
Dış cephe mantolama ve merkezi veya ferdi ısınma sistemleri ne şekilde olmalı?
KMK 42.madde gereği “.Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. ” karar alarak mantolama veya merkezi ısınma sistem değişikliği yapılabilir.
Konutlarda evcil hayvan besleme şartları nelerdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu 28. maddede yönetim planı ile ilgili açık düzenleme mevcuttur. Bu hususa göre ; Yönetim planında evcil hayvan beslemeye müsaade edilmiş olduğu veya müsaade edilmediği net bir şekilde belirtilmiş olması gerekir. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar Kat Mülkiyet Kanunu ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Evcil hayvan beslenmesi ne müsaade ediliyor ise toplu yapı içerisinde konutlarda ne tür evcil hayvanın hangi şartlarla beslenebileceği ile ilgili detaylar yönetim planında belirtilmiş olması gerekmektedir. Evcil hayvan besleme şartlarını uymayan sakinler için yönetim ve malikler olarak dava yolu her zaman açıktır.
Merkezi ısıtma ve sıhhi sıcak su kullanım işleyişi nasıl ilerlemektedir?
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı uhdesinde olan yönetmelik ile kullanım ve paylaşım detayları belirlenmiş olan merkezi sistem bireysel fatura oluşumunun Kat Mülkiyet Kanunu ile ilgisi bulunmamaktadır. Yönetimin bu süreçte sorumlu olduğu hususlar arasında gelenler ; Lisansı okuma firması ile sözleşme yapmak, gelen doğalgaz faturasını lisansı firmaya iletmek, Lisansı firma tarafından okuma sonrası oluşturulan bireysel fatura tutarlarını ilgili bağımsız bölüm carisine borç tahakkukun yapılması, tahsilatlar sonrası gazın kesilmemesi için ilgili kuruma ödemeden ibarettir.. Yönetim bu süreçte mevcut sistemin sağlıklı işletilmesini sağlatmak üzere, demirbaş sorumluluğu malikte olan kalorimetre / ısı pay ölçer cihazlarda, muayene zamanı gelmiş veya arızalı olan cihazın değişimi tespit edilenleri, oluşacak bedeli bağımsız bölüm muhatabına bilgi vermesi ve gereğini yaptırması şarttır. Bağımsız bölümde otuyor veya oturmuyor olmak merkezi ısıtma giderlerine katılmama hakkını vermemektedir.